Ya han pasado 14 meses desde que el Gobierno decretó el primer estado de alarma por la llegada del covid-19. En este tiempo, el mercado de la vivienda ha pasado del parón total de la actividad a recuperar fuerzas e iniciar la senda de la recuperación. Pero no sin haber sufrido varios cambios destacados.
Como explica el Banco de España en un informe específico sobre el impacto que ha tenido la crisis sanitaria en el mercado residencial, la pandemia “irrumpió en un momento en el que el ciclo inmobiliario se encontraba en una fase de madurez. La actividad descendió bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria, afectada por las restricciones adoptadas. Desde entonces, se ha recuperado lentamente y sigue muy influida por los desarrollos epidemiológicos y su impacto en las perspectivas económicas de los agentes”.
Y entre los cambios que detecta se encuentran, por ejemplo, que los compradores han adquirido viviendas de mayor tamaño, el creciente interés de la obra nueva, un cambio en los demandantes hacia colectivos de mayor edad y perfil socioeconómico o una brusca caída de la inversión en vivienda, que vuelve a situarse por detrás de la media europea. En el mercado del alquiler, el gran cambio ha sido el freno en la tendencia al alza de los precios motivada por una menor demanda y una mayor oferta, mientras que en el campo de la financiación destaca que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de formalizar nuevos préstamos.
Repasamos los principales cambios y los argumentos que esgrime el organismo liderado por Pablo Hernández de Cos:
1. Cambia el tipo de vivienda demandada y comprada
El Banco de España señala que “la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada, debido a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo”, y destaca también el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.
En este sentido, el supervisor recuerda que “en los primeros meses de la pandemia la caída fue similar entre las compraventas de vivienda usada y las de vivienda nueva, lo que refleja fundamentalmente la severidad de las restricciones en ese período. La recuperación posterior de las compraventas ha sido más intensa en las de vivienda nueva, en particular durante el pasado verano, debido principalmente a que estas operaciones son el resultado de decisiones comprometidas con bastante anterioridad a la pandemia y cuya materialización se aplazó hasta el levantamiento de las restricciones a la movilidad”.
Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores, prosigue, “podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva, en cuanto que pueden ser satisfechos en mayor medida por esta. Así, desde el estallido de la crisis sanitaria se han observado un aumento del porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares y un incremento de la superficie media de la vivienda, que han alcanzado máximos históricos en casi todas las modalidades de vivienda y de manera generalizada por regiones”. Los últimos datos del INE apuntan a que las ventas de viviendas de nueva construcción están en su nivel más alto desde 2014.
2. Cambia el perfil de demandante de vivienda
En los últimos meses, y como consecuencia de la incertidumbre que ha desatado la crisis sanitaria, también se está observando una alteración en el perfil de demandante de vivienda. “El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia también habría inducido cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”, explica el Banco de España. Bajo esta premisa, el mercado de la compraventa desplaza todavía más a los jóvenes, cuyos problemas se han visto agravados desde marzo del año pasado.
3. Cambia la ubicación de los inmuebles
Otra de las variables que ha modificado el coronavirus está relacionada con la ubicación de las viviendas y la creciente preferencia de los compradores por los extrarradios de los grandes núcleos urbanos o ciudades secundarias. “Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo. De acuerdo con la información registral, esta evolución es generalizada por regiones: más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia”, detalla la institución.
4. La inversión en vivienda, de nuevo por debajo de Europa
El Banco de España sitúa a la evolución de la inversión en vivienda en España como otro de los cambios que ha provocado el covid-19. Si antes de la pandemia la inversión en vivienda, medida sobre el PIB, se situaba por encima del promedio europeo, ahora vuelve a situarse por debajo. En 2020, esta variable cayó un 17%, más que en la UE, y se sitúa por debajo de la media comunitaria por primera vez desde 2018.
“La inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de una parte de los proyectos que debían iniciarse”, explica el documento, que también detalla que la mayor caída registrada en España está “en consonancia con los desarrollos económicos relativamente más desfavorables de nuestro país”.
5. No ha habido un desplome de precios como en 2008
A pesar de que en los últimos meses se ha producido un ajuste generalizado en los precios de la vivienda, la caída en esta crisis no está siendo tan intensa como en la crisis financiera global. Esto se debe, entre otras cosas, “a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos que en aquellos años. Asimismo, el despliegue temprano de las distintas políticas económicas por parte de las autoridades europeas y nacionales ha evitado una destrucción mayor del tejido productivo y del empleo, y ha permitido un sostenimiento de las rentas de las familias. Estas medidas han evitado, por el momento, un aumento de los créditos dudosos y la necesidad de ventas forzosas con una traslación a los precios. Así, los precios de la vivienda continuaron con la senda de desaceleración previa a la pandemia, concentrada en el segmento de vivienda usada”, sostiene el Banco de España.
Un caso bien diferente es el que está registrando el mercado de la obra nueva, cuyo precio nominal llegó a tocar en la segunda mitad de 2020 máximos históricos, coincidiendo con una elevada demanda y una escasa oferta de esta modalidad. No obstante, el estudio insiste que, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa casi un 10% por debajo del récord alcanzado en 2007 y está en niveles de 2010.
6. El alquiler frena la escalada de los precios
Otro de los grandes cambios que ha provocado la pandemia en la vivienda es el parón en seco de la escalada del precio del alquiler en las grandes ciudades como consecuencia, principalmente, del aumento de la oferta y el descenso de la demanda.
“Así, se habría producido un incremento de la oferta de alquiler residencial a costa de otra de naturaleza más temporal, como la vacacional, afectada por el desplome de la actividad turística. Por su parte, la demanda de alquiler habría descendido por varios factores. Por un lado, la procedente de los estudiantes se habría visto lastrada como consecuencia de las restricciones a la movilidad y del aumento de la educación a distancia. Por otro lado, se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos. Otra posible explicación del debilitamiento de los precios del alquiler, con implicaciones para todo el territorio nacional, es el empeoramiento del mercado de trabajo, especialmente entre los jóvenes y los trabajadores temporales, más propensos a demandar vivienda en alquiler”, afirma el Banco de España.
Según los últimos datos de idealista, las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.
7. La banca endurece los criterios para dar nueva financiación
A pesar de que las condiciones de los préstamos viven un momento dulce, gracias a unos tipos de interés ultrabajos, el supervisor financiero afirma que “los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras”.
Sin embargo, el porcentaje que financian los bancos a través de las hipotecas se mantiene estable respecto a los niveles previos a la crisis (el Loan to Value -LTV- general es de un 79%, lo que significa que de media los clientes aportan un 21% del precio de los inmuebles). En esa misma línea, la proporción de préstamos más arriesgados en las nuevas operaciones (aquellos con un LTV superior al 80%), ha continuado descendiendo en los últimos trimestres, en línea con la tendencia de los últimos años, lo que muestra la actitud más prudente por parte de los prestamistas.
